December 1, 2017

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En qué me afecta la Nueva Ley respecto a las hipotecas

November 22, 2017

La presión de los consumidores en los últimos años ha conseguido que los Juzgados hayan dado respuesta a muchas de sus demandas y como eslabón ultimo también los políticos y por tanto el Gobierno.

Para eso ya está en camino la nueva ley que regula los créditos hipotecarios y que previsiblemente entrará en vigor en el primer semestre de 2018 y que podría sufrir modificaciones vía enmiendas.

La ley pretende dar transparencia a los consumidores y seguridad jurídica a la banca. Su llegada traerá cambios tales como la posibilidad de convertir una hipoteca variable en fija, la limitación de las comisiones o una tregua a quienes tengan dificultades de pago para evitar el desahucio.

Algunos de esos cambios son de carácter retroactivo, lo que significa que van a afectar a todas las hipotecas actualmente en vigor, mientras que otros solo tendrán efecto para los nuevos préstamos que se firmen después de su entrada en vigor,

 

Si ya tienes una hipoteca

Para todos aquellos que ya estén pagando un préstamo hipotecario, las modificaciones que introduce la nueva ley tendrán un impacto reducido. Solo podrán beneficiarse de la posibilidad de convertir una hipoteca variable en una fija y de la ampliación de plazo y cantidades que se pueden impagar sin que el banco pueda activar la llamada cláusula de vencimiento anticipado y, como consecuencia, que se inicie el procedimiento de ejecución hipotecaria, el paso previo al desahucio. Además, se reducen en un 90% los gastos de notaría y registro.

Por último, y aunque sea de forma indirecta, los actuales hipotecados también se beneficiarán de la 'lista negra' de cláusulas abusivas que contiene la ley.

 

Si vas a firmar una hipoteca próximamente

Los mayores cambios de la normativa beneficiarán a quienes firmen una hipoteca después de su entrada en vigor. Así, además de las medidas antes mencionadas podrán beneficiarse de otras.

Para empezar, y antes de firmar el préstamo, deberá acudir al notario que elija en los siete días anteriores a la firma para asegurarse de que el contrato que le ha entregado el banco se ajusta a la legalidad y no incluye cláusulas potencialmente abusivas, y para aclarar todas las dudas que pueda tener acerca de la hipoteca. Este asesoramiento del notario será gratuita y necesaria para poder firmar la hipoteca, y debe ir acompañada de un acta firmada por el cliente para dejar claro que comprende y conoce todas las condiciones y consecuencias.

 

Además, la nueva normativa contempla la creación de un documento anexo en el que se detallarán las cláusulas potencialmente abusivas (como las famosas cláusulas suelo), que será algo así como una lista negra de las que ya están siendo analizadas y anuladas por los juzgados de toda España.

También juega a favor del futuro hipotecado que el banco no podrá colocarle los llamados 'productos vinculados'. Y es que las entidades tendrán prohibido obligar a los clientes a contratar productos como seguros de hogar o vida a cambio de concederles la hipoteca. Lo que sí podrán seguir usando son los 'productos combinados', que son aquellos que ofrecen al cliente una mejora en las condiciones de la hipoteca (por ejemplo, contratando el seguro de hogar el diferencial te baja en una décima y otra adicional si también contratas el seguro de vida). El Ministerio de Economía ha dejado muy claro que el Banco de España estará muy atento a las praxis de la banca para evitar que las ofertas vinculadas puedan disfrazarse de combinadas.

En el caso de quién debe asumir los gastos que acarrea la formalización de la hipoteca, las noticias ya no son tan buenas: la normativa se limita a exigir transparencia a la hora de plasmar en el contrato qué gastos paga cada parte, pero no delimita cuáles deben recaer en el banco y cuáles en el cliente. A pesar de que muchas sentencias judiciales ya están obligando a los bancos a que asuman buena parte de los gastos, es cierto que que también hay tribunales que se han inclinado a favor del sector financiero.

Otra novedad de la que sí se beneficiarán los consumidores es la de la rebaja de las comisiones por la amortización de forma anticipada, ya sea parcial o totalmente.

¿Y qué sucede en caso de impago? Al margen del nuevo plazo y cantidad previstos en el vencimiento anticipado, la norma establece un interés máximo que puede cobrar el banco al cliente si se retrasa en el pago de la cuota mensual (el conocido como interés de demora) no podrá superar tres veces el precio legal del dinero. Actualmente, hablaríamos de un máximo del 9%.

Echamos en falta que no se haya regulado nada al respecto de la dación en pago, que se produce cuando el cliente entrega la casa al banco y se da por pagada su deuda.

El tiempo nos dirá si esta nueva ley cumple con las expectativas de los consumidores y consigue equilibrar las posiciones de ambas partes en el contrato del crédito hipotecario.

 

 

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